Особенности ипотечного кредита
Термин «ипотека» пришел из греческого языка и в переводе означает залог. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит— одна из составляющих ипотечной системы.
Не редко от знакомых или родственников можно услышать, что те приобрели квартиру или дом в ипотеку. Такую возможность сегодня предоставляют не только частные кредитные организации, но и государство. Государственные программы ипотечного кредитования несколько отличаются от банковских. Поэтому следует обратить внимание на особенности ипотечного кредита, оформляемого в банке. Государственная ипотека представляет собой вид кредитования, при которой в качестве залогового обеспечения выступает тот объект, который и приобретается по ипотеке. Государственный ипотечный кредит преимущественно предоставляет возможность получения ипотечного займа гражданам, не имеющим в собственности иных видов ликвидной недвижимости, которые могут выступать залоговым обеспечением по кредиту, а также гражданам, имеющим стабильный ежемесячный доход, но не имеющим в наличии денежных сбережений, покрывающих стоимость жилой недвижимости. То есть у граждан есть возможность приобретения жилья с помощью программы государственного ипотечного кредитования даже в условиях постоянного роста цен на недвижимость.
Главное, на что стоит обратить внимание заемщику при выборе банка –это процентная ставка по ипотечному кредиту. Понятно что, чем она ниже, тем лучше. Но, есть один важный момент: процентная ставка может быть фиксированной или плавающей, то есть она может изменяться с течением времени. Не стоит обольщаться этой возможностью. Допустим, что плавающая процентная ставка установлена в пределах от 10 до 13%, кредитополучатель подсознательно рассчитывает на нижний уровень процентов, а банк, естественно, на верхний. Вроде бы нижний уровень процентных ставок здесь зачастую выглядит очень привлекательным, но такая сделка может быть весьма рискованной.
Одним из главных факторов при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации. Но большинство банков для привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса, только тогда, как правило, выше становится процентная ставка по кредиту. Поэтому, выбирая банк, сопоставьте размер первоначального взноса и уровень процентной ставки.
Помните, что в разных банках разные размеры дополнительных расходов на оформление ипотечного кредита (рассмотрение заявки, оценка недвижимости, открытие ссудного счета и пр.).
Также, при выборе ипотечного банка, нужно знать, что не все банки работают с ипотекой на первичном рынке недвижимости. Это и не удивительно: при вложении денег в новостройку многократно возрастают риски. Новостройку могут строить довольно долго, а могут даже не достроить вообще. Но за время строительства дома, стоимость квартир в нем может измениться, причем, как в большую, так и в меньшую сторону. По этой причине, большинство отечественных банков предпочитает работу на вторичном рынке недвижимости, так надежнее.
Выбирая ипотечный банк, обязательно поинтересуйтесь, возможно, ли досрочное погашение кредита. Если есть мораторий на досрочное погашение, то на какой срок он действует. Также немаловажный фактор - это срок, на который банк готов выдать ипотечный кредит. Большинство отечественных банков не согласны выдать ипотечный кредит на срок более 20 лет: сказались времена перемен и всеобщей нестабильности. Поэтому, столь долгосрочные финансовые вложения у нас в стране вообще непопулярны. Максимальный срок, на который можно реально рассчитывать – 27 лет. Но чаще всего предоставляется ипотечный кредит на срок от 10 до 15 лет. И еще, совершая выбор между различными ипотечными банками, необходимо обратить внимание и на срок рассмотрения заявки на получение кредита, который может составлять от 1 дня до 1 месяца.
Положительные стороны ипотеки
При обращении за деньгами в банк, вы можете получить предложение, как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость. Но и здесь присутствует один существенный недостаток: высокие процентные ставки, не позволяющие воспользоваться данной программой кредитования гражданам с малым ежемесячным доходом.
При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.
Для улучшения своих жилищных условий, граждане могут воспользоваться другими государственными социальными программами: социальная ипотека, военная ипотека, ипотека «Молодая семья», ипотека без первоначального взноса.
Закон о военной ипотеке вступил в силу в 2005 году, согласно которого любой военнослужащий имеет право подать рапорт о его включении в число участников военно-накопительной системы. Перед тем как обратиться в финансовое учреждение за получением военной ипотеки, необходимо узнать работает ли данная кредитная организация над подобными программами. Прежде чем заключить договор, желательно на сайт учреждения и почитать отзывы граждан, которые уже пользовались кредитным ресурсом, ознакомиться с информацией по тому или другому виду ипотеки, рассмотреть варианты погашения задолженности и многое другое.
Отзывы граждан позволят избежать ненужных ошибок.
В настоящее время существуют две модели ипотечных учреждений – американская и европейская. Отличительной чертой является метод привлечения средств. Американская, наиболее востребованная модель, поэтому она взята за основу ипотечного государственного учреждения Российской Федерации и рассчитана на государственную поддержку. Европейская модель работает по принципу накопительных сберегательных учреждений, которые считаются инвесторами ипотечных программ.
Сегодня ипотечное кредитование можно разделить на две категории, первая из которых относится к государственному ипотечному кредиту, по ее условиям заемщик обязан заключать договор с банком, затем агентством жилищного ипотечного кредитования будет произведён выкуп закладной у залогодержателя, а средства за ипотечный кредит поступят на счет АИЖК. К условиям второй категории ипотечных программ относится требование предоставления закладной банку-кредитору, с которым впоследствии должник и ведёт расчёт.
Ипотечный кредит – обычная банковская ссуда, имеющая целевое предназначение – покупка квартиры, дома или земельного участка. Главным условием такой сделки является залог приобретаемой недвижимости, которая и будет обеспечивать кредит. Сумма займа при этом отличается от стоимости квартиры и составляет определённое процентное соотношение с уже имеющейся наличностью. Те деньги, которые заемщик выплачивает из собственных сбережений, называются первоначальным взносом, его размер является очень весомым фактором при оформлении ипотеки. Задолженность по кредиту гасится ежемесячно, в сумму платежа входит часть основного долга и начисленный процент за пользование кредитом.
Ипотечный кредит является долгосрочным (кредитный период может составлять 10, 15, 20 и очень редко, даже 30 лет), по сравнению с другими видами кредитования низкие процентные ставки, что достигается за счёт залогового обеспечения и, конечно, наличие самого залога. Но, при оформлении ипотеки на физическое лицо финансовые учреждения предъявляют к клиентам более жёсткие требования, чем при потребительском кредите. Главными критериями являются: стабильный официальный и довольно высокий доход заемщика, его гражданство, регистрация, и, обязательное условие- чистая кредитная история. Заемщику нужно быть готовым к довольно непростой процедуре оформления, к сбору всех необходимых документов, к дополнительным финансовым тратам и потере личного времени и сил. По большому счету, это дело того стоит, так как в результате заемщик становится собственником жилья, пусть даже и заложенного банку.Далеко не каждый сегодня может купить жильё из личных накоплений, а если учесть, что стоимость квадратных метров неукоснительно растёт и ежегодная инфляция «съедает» часть наличности, то ипотека представляется для многих единственным вариантом обзавестись собственной квартирой или домом. И, несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке в нашей стране пока остаются самыми высокими в мире, люди покупали и будут покупать жильё в кредит.
Еще нужно знать, что любой гражданин РФ сегодня может воспользоваться ипотечным кредитом как со взносом, так и без первоначального взноса. Все зависит от условий кредитования и индивидуальных факторов, которые предлагают банки-кредиторы.
Учитывая все особенности ипотечного кредита, заемщику рекомендуется предварительно оценить свои материальные возможности, ведь зачастую ежемесячные платежи по ипотеке ложатся тяжким бременем на семейный бюджет. А это может привести к крайне неблагоприятным последствиям.
Ипотека в нашей стране – это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
