Что делать с ипотекой в экономический кризис 2015 года?
Такие непредвиденные обстоятельства как потеря работы, экономический кризис или не дай Бог серьезная болезнь - это просто катастрофа для ипотечного заемщика. Эксперты рекомендуют заемщику все вышеперечисленные проблемы постараться просчитать еще на этапе оформления кредита.
И, тем не менее, по словам аналитиков, явление форс-мажора совсем не обязательно означает потерю квартиры.
Рассмотрим некоторые советы экспертов: что должен сделать ипотечный заемщик, чтобы избежать проблем и не лишиться квартиры.
Для начала отметим, что ипотечные заемщики, уже получившие кредиты, никак не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%, и могут спать спокойно. Изменять, ранее согласованные условия, в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, банкам запрещено Федеральным законом "О потребительском кредите".
Перед принятием решения об ипотеке, желательно сделать хотя бы приблизительный жизненный и финансовый анализ семьи на ближайшие 5-20 лет, обдумав и серьезно взвесив всевозможные риски:
- Так как в России ставки по ипотечным кредитам очень высоки, присутствует риск большой переплаты. В большинстве случаев ее размер по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной недвижимости. Сегодня вполне возможен рост ставки для ипотечных заемщиков до 20%, после повышения ключевой ставки ЦБ до 17%.
- Также присутствует риск потери финансовой стабильности. Любой гражданин, независимо от его статуса, постоянно подвергается риску потери постоянного дохода, пусть даже на короткое время. И независимо от причины потери дохода, если же у гражданина есть обязательства по ипотеке, то он обязан продолжать их выполнение в любом случае.
- Также присутствуют и валютные риски. Во избежание таких рисков, необходимо придерживаться совета экспертов: брать кредит в той валюте, в которой имеете постоянный доход, тогда не будет зависимости от девальвация.
Если до кризиса 2008 г. российскими банками выдавались кредиты на ипотеку в разных валютах. Ставка по иностранной валюте была ниже, чем по рублевым кредитам, что и привело к тому, что в начале 2008 г. доля валютной ипотеки составляла 18,5%. В 2014 году на валютную ипотеку приходилось уже лишь - 0,1%.
Для минимизирования рисков в нестабильных экономических условиях при получении ипотечного кредита, нужно помнить еще несколько правил:
- оптимальный вариант - ипотеку желательно брать, когда у заемщика в наличии есть собственные средства в размере от 20-30% стоимости недвижимости на первоначальный взнос.
- не желательно вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства, всегда должна быть "подушка безопасности", например, в размере двух-трех платежей по будущей ипотеке. Эту "подушка безопасности" нельзя держать в том банке, где оформлена ипотека, - при отзыве лицензии у этого банка средства вашего вклада будут автоматически списаны в погашение кредита.
- желательно брать кредит только в стабильном банке, который может пойти на реструктуризацию долга, в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита или продаст объект из-под залога согласно его рыночной стоимости на момент реализации, одновременно погасив остаток долга по кредиту.
- занимать желательно такой объем средств, обслуживание которого не превысит 30-40% семейного бюджета.
- прежде чем подписать договор, необходимо очень внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, и обратив особое внимание не только на процентную ставку, но и на все дополнительные расходы, которые повлияют на конечную сумму кредита.
- планируя крупные покупки заблаговременно, тем не менее, нужно помнить о ежемесячных платежах и обязательствах по уже взятому кредиту.
- обязательное страхование различных рисков в рамках ипотечного кредитования: страхование трудоспособности, жизни и т. д. Заемщику так и созаемщику предлагается и такой вид страхования, как риск потери работы, стоимость которой составляет около 1% от суммы кредита. Если застрахованного заемщика сократят с места работы, то его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет гасить страховая компания.
Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения выгодно заемщику при низком уровне инфляции, когда деньги со временем дешевеют медленно. В случае ожидаемого 
высокого уровня инфляции, в течение срока действия кредита, то с досрочным погашением кредита нужно повременить, чтобы в будущем рассчитываться "дешевыми" деньгами.
В случае, когда процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше ставки, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не использовать на досрочное погашение.
Еще один важный момент для заемщика, решившего гасить кредит частями: нужно определиться с тем, что уменьшить при погашении – размер выплат или срок кредита.
По мнению экспертов, считается более выгодным сократить срок, чем размер платежа, по причине того, что ускоренное погашение тела кредита позволит быстрее избавиться как от выплаты процентов, так и от уплаты всего кредита.
То есть, начав вносить дополнительные суммы на счет банка, при этом, выбрав уменьшение срока и размер платежа, есть шанс, неплохо заработать: быстрее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем можно рассчитаться с банком.
Помимо этого, при уменьшении ежемесячного платежа снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется комфортная обстановка в семье. Как правило, уменьшение ежемесячного платежа предлагает сам банк.
Большинство заемщиков задаются вопросом – а нужно ли изо всех сил гасить кредит досрочно или гасить долг частями, живя в комфортных условиях. Но здесь надо учитывать ряд нюансов.
Если кредит погашается досрочно, то в этом случае, кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Для этого достаточно уведомить банк за 30 рабочих дней до момента погашения.
Помните, что при досрочном погашении вы теряете право на получение налогового вычета. Правда, выгоды от досрочного погашения более ощутимы, нежели сумма вычета. Не секрет, что чем быстрее рассчитаешься с банком, тем меньше ему переплатишь. Тем более, что касается нашей страны, то размер переплаты за пользование кредитом просто астрономический – он достигает 100% от первоначально взятой суммы.
Кстати, что касается предпринимателей, то для них получение ипотеки становится альтернативой выведению денег из оборота и причем, не нужно торопиться с досрочным погашением. Предпринимателям, безусловно, намного выгоднее взять ипотечный кредит, выплачивая его равными частями, чем выводить деньги из оборота, которые приносят им большую прибыль.
Действия ипотечного заемщика в случае форс-мажора
Всем понятно, что жизнь не дает 100%-ных гарантий нигде и никогда. Значит, и защититься от всех рисков просто нереально, тем не менее, наступление форс-мажора совсем не означает потерю квартиры. Более того, на сегодня банки и АИЖК учтя уроки предыдущих кризисов, предлагают заемщикам, находящимся в непростой ситуации, различные варианты решения проблемы.
В случае потери работы заемщиком, главное – сохранить самообладание, не впадать в панику, и немедленно сообщить о своем увольнении в банк, в котором совместно с вами рассмотрят возможности реструктуризации долга. Также в банке могут предложить частичную отсрочку платежа – так называемые "кредитные каникулы".
Очень важно называть реальную сумму, которую вы, действительно, будете способны отдавать по задолженности в течение ближайшего времени.
Аналогичная услуга существует и у АИЖК - "Лояльная ипотека", оформить которую можно не более четырех раз на общий период до двух лет. Минимальный срок составляет три месяца, на который могут предоставить уменьшенный платеж. Ежемесячный платеж может быть снижен на 30–80%. При рождении у заемщика ребенка, ему могут предложить специальные условия. При возвращении заемщика к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличен, но увеличится срок кредитования. АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности.
Главное, не затягивать с решением проблемы и не доводить до судебных разбирательств с банком. В результате недвижимость будет продана, но с существенным дисконтом.
Существует еще один взаимовыгодный вариант для заемщика и банка – это квартиру сдавать в аренду, а вырученные средства направлять на погашение кредита.
И только самая крайняя мера для погашения долга - продажа квартиры.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
