Договор ипотечного кредитования
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Если ипотечный договор используется для решения проблем с жильем, то предметом залога выступает квартира или дом.
Кредитный договор должен быть заключен только в письменной форме и с участием квалифицированного специалиста. Очень часто юридически безграмотный договор, не позволяет адвокату защитить в суде законные интересы клиента.
Обе стороны договора должны быть правоспособными и дееспособными: то есть, не младше восемнадцатилетнего возраста, а юридические лица не могут иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку.
Существуют определенные требования к составлению ипотечного договора. В договоре обязательно должны присутствовать предмет ипотеки, суть, размер и сроки исполнения обязательств по кредиту. Кроме того, обязательно должны быть указана оценочная стоимость предмета ипотечного договора и право, в силу которого, имущество принадлежит залогодателю.
Предмет залога в договоре ипотечного кредитования характеризуется с указанием наименования, местонахождения и подробным описанием. К примеру, указывается вид недвижимости – квартира, полный адрес, общая жилплощадь, количество комнат и другие характеристики. Квартиры и дома, которые являются собственностью государства или муниципалитета, не могут быть заложены.
Если предоставляется кредит на строительство дома, то в договоре может указываться обеспечение обязательства незавершенным проектом и материалами и оборудованием, которые принадлежат залогодателю, предназначенными для строительства.
Что касается оценочной стоимости, то она определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем: ее указывают в договоре ипотеки в денежном эквиваленте. Оценочная стоимость не может быть ниже нормативной цены. В договоре ипотечного кредитования могут быть указаны несколько оценочных стоимостей предмета ипотеки – стоимость по оценке БТИ, по заключению оценочной компании, по заключению страховой компании.
В процессе получения кредита часто принимает участие оценочная компания. Если без нее и можно обойтись, то участие страховых компаний является обязательным требованием кредитного договора.
Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимы следующие страховые договоры:
- договор страхования покупаемой квартиры от ущерба;
- договор страхования риска утраты права собственности на квартиру (по закону об ипотеке не является обязательным, но при кредитовании под приобретаемую недвижимость обычно присутствует);
- договор страхования жизни и здоровья заемщика (по закону об ипотеке не является обязательным, но при кредитовании под приобретаемую недвижимость обычно присутствует).
Страховые компании страхуют как риски банка, так и Ваши собственные, так что их участие в сделке отвечает интересам обеих сторон, что делает ипотеку максимально безопасным способом покупки жилья.
Также, следует заметить, наиболее безопасным способом продажи квартиры, является продажа Покупателю, использующему ипотечный кредит и заключающемудоговор ипотеки. Все действия, совершаемые в процессе такой сделки, контролируются трижды: ипотечным брокером, банком и страховой компанией.
В том случае, когда хотя бы один из пунктов в ипотечном договоре не согласован, то договор считается не заключенным. Когда права залогодержателя удостоверяются с помощью закладной, то это обстоятельство обязательно указывается в договоре ипотеки, в противном случае ипотеку не зарегистрируют.
У каждой из сторон есть права и обязанности, касающиеся договора ипотеки. Заемщик кредита имеет право жить в закладном доме, а также зарегистрировать членов семьи на жилплощади. А вот права на перепланировку, сдачу в аренду, продажу в ипотеке ограничены: понадобится как минимум разрешение банка-кредитора.
Банк, в свою очередь, имеет право на проверку состояния и условий содержания предмета ипотеки, то есть недвижимости. В случае, когда правила пользования имуществом нарушены, то банк может потребовать досрочного погашения кредита.
Договор ипотечного кредитования заключается обязательно в письменном виде, а также должен регистрироваться по месту нахождения имущества. Нет нужды в нотариальном удостоверении, но если одна из сторон желает заверить договор, то имеет на это полное право. С момента государственной регистрации договора, документ вступает в силу.
Ниже приведён список необходимых документов для получения ипотечного кредита. Однако стоит заметить, что всё оговаривается индивидуально и многие нюансы зависят от вашей должности, доходов, семейного положения и т.д. Поэтому, прежде чем начать собирать документы на кредитование, мы рекомендуем вам проконсультироваться в выбранном вами банке.
Заёмщик должен предоставить в банк:
- Копию паспорта либо заменяющий его документ;
- Копию страхового свидетельства пенсионного страхования;
- Копию военного билета (для лиц мужского пола);
- Копию документов о вашем образовании (диплом, аттестат и т.п.);
- Копию свидетельства о браке (если есть – брачный контракт);
- Копию свидетельства о рождении ребёнка (детей);
- Копию трудовой, которая должна быть заверена работодателем;
- Документ, подтверждающий ваши доходы;
- Копию свидетельства о том, что Вы стоите на учете в налоговом органе по месту жительства на территории России;
- Заявление на получение кредита;
- Заполненная анкета банка.
Дополнительные документы, которые могут быть потребованы на получение ипотечного кредита:
- Копии паспортов тех лиц, которые проживают совместно с вами;
- Справку о регистрации;
- Копии свидетельств о смерти (супругов, родителей, детей);
- Документы, которые подтверждают наличие дорогостоящего имущества (автомобиль, дача, земельные участки и т.п.);
- Копии документов, которые подтверждают оплату квартирной платы, телефонных услуг, коммунальных и т.п. за последний год;
- Кредитные договоры (если есть);
- Документы, которые подтверждают наличие у вас счета в банке;
- Справку из наркологического диспансера;
- Справку из психоневрологического диспансера.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Если по каким – то причинам договор ипотеки прекратил свое действие, то запись о регистрации аннулируется.
Обращаем Ваше внимание на то, что же скрывает завуалированная "ложь” банковских договоров? Итак, к скрытым "подводным камням” кредитного договора можно отнести:
- не заявленную единовременную банковскую комиссию, превышающую стандартную;
- увеличение стандартного начального взноса с 10% до 50% (по условиям так называемой "лояльной программы ипотечного кредитования”);
- не заявленное сокращение стандартных сроков кредитования;
- весьма жесткие условия погашения платежей в случае просроченной даты погашения;
- единовременная выплата вознаграждения банку в случае досрочного погашения всего кредита в течение первых 3-х лет (обычно эта сумма составляет до 2-3% от общей суммы кредита);
- ограничение в выборе жилья для заемщика (соискателя "выгодного” кредита принуждают приобретать жилье лишь у компаний-партнеров данного банка) и вполне естественно, что цена на данную недвижимость превысит средние показатели.
Обратите внимание, как кредитный договор определяет дату предоставления кредита. Ведь именно эта дата является отправной для начисления процентов по кредиту. Приемлемой датой предоставления кредита можно считать дату зачисления банком денежных средств на счет заемщика, но никак не дату их перечисления.
Помните, что самое важное, касающееся наших с вами денег, пишется самым маленьким шрифтом, а совет взять мощную оптику с собой в банк имеет под собой твердую почву! Никогда не визируйте документ, если обнаружили "подпольные” условия в договоре! Помните, что условия подписанного кредитного договора невозможно будет изменить даже в случае пересмотра участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости. Банк, ни при каких обстоятельствах не расторгнет договор, подписанный вашей собственной рукой.
Никого не хочу пугать, но ипотечный договор является своеобразным "кабальным соглашением”, которое может быть расторгнуто лишь после полного погашения долга… плюс проценты.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
