Грамотное расторжение договора купли-продажи квартиры.
К сожалению, в жизни человека ни на что нет никаких гарантий, как и от сложившихся обстоятельств, требующих расторжения договора купли-продажи квартиры. Надо сказать, что данная процедура очень сложная и потребует от вас знания различных тонкостей закона. Согласно общему правилу расторгнуть договор купли-продажим, причем любой недвижимости, по инициативе лишь одной из сторон – запрещено. Но, и в такой ситуации есть исключения.
Расторжение договора
Расторжение какого-либо договора предполагает полное прекращение его действия и завершение любых правовых отношений между сторонами. Надо отметить, что для отмены сделки, одной воли покупателя или продавца будет недостаточно. Действие такого договора можно прекратить, но только при согласии другой стороны или через суд. Более того, законом прописано проведение расторжения договора, именно, в той форме, в какой он первоначально был заключен. То есть, речь идет о письменной форме.
Правдиво заметить, как показывает практика, отмена договора по обоюдному соглашению сторон встречается достаточно редко. Поэтому, как продавцу квартиры, так и ее покупателю нужно хорошо усвоить, что они лишены права требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки. Тем более, если ими не был предусмотрен другой порядок в данном договоре. Например, если продавцу был передан аванс, то даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются, аванс возврату не подлежит.
Когда можно отменить действие договора?
В ст.450 ГК РФ отражены условия, согласно которых можно проводить либо какие-то изменения, либо непосредственно расторжение договора как купли-продажи, так и большинство других сделок. Но произойти это может только при наличии серьезных нарушений условий договора другой стороной или в других случаях, предусмотренных непосредственно договором или законом.
К серьезным нарушениям можно отнести такое действие одной из сторон, при котором другая из них получает солидный ущерб. Иными словами, когда покупатель или продавец лишается того, на что он рассчитывал при заключении сделки. К таким нарушениям относятся:
Недействительность сделки
Первоначаольно нужно отметить, что признание соглашения купли-продажи и расторжение недействительным – это абсолютно разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее, итог обеих процедур будет один – договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность .Помимо этого, если сделка будет признана недействительной, то отличаться будут и последствия, когда виновную сторону обяжут вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и как правило, еще обяжут и компенсировать причиненный своими действиями ущерб (ст.167 ГК РФ). Когда суд может признать контракт недействительным:
- одна из сторон оказалась недееспособной или ограничено дееспособной;
- договор был заключен с участием лица, не способным руководить своими действиями. Невзирая на кажущуюся схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Здесь предполагается, что человек был не в состоянии контролировать свои действия только в определенный отрезок времени – во время подписания договора. А в общем он психически здоровый, а потерять контроль над собой, он мог по причине травмы, употребления алкоголя, наркотиков или в силу преклонного возраста и т. д;
- договор был заключен с применением насилия, сговора, угроз, обмана или других тяжких обстоятельств. Стоит помнить, что при наличии факта мошенничества, признать сделку купли-продажи недвижимости в суде недействительной будет довольно таки проблематично. Более того, параллельно с обращением в суд необходимо обратиться в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц;
- сделка является мнимой или притворной (заключается для скрытия других правоотношений).
- одной из сторон соглашения является несовершеннолетнее лицо. Но случается, если судом будет установлено, что сделка была заключена без нарушения прав несовершеннолетнего, то она признается законной;
- он нарушает закон или иной нормативный акт;
Непредвиденные обстоятельства
Существует и другое условие, при котором договор прекращает свое действие – перемена обстоятельств, из которых стороны изначально исходили и не могли предположить о наступлении других обстоятельств. В данном случае вины участников сделки нет, но какие-то непредвиденные события лишают возможности заключить соглашение. Именно такие случаи наиболее распространены в судебной практике.
Наиболее часто встречающаяся ситуация: казалось бы, и продавец и покупатель практически договорились по всем моментам и заключили договор купли-продажи. В лице продавца покупателю была дана гарантия, что на данную квартиру нет никаких обременений, она не находится в залоге, на нее больше никто не может претендовать и т.д. Тем не менее, вскоре после совершения сделки, вдруг появляется родственник продавца, досрочно вернувшийся из загранкомандировки. Ранее, этот гражданин был зарегистрирован в этой квартире и постоянно в ней проживал. За неимением другого жилья, он через суд добивается возможности проживать в ранее занимаемой им квартире. Согласно судебному решению родственник снова получает право прописаться и проживать в данной квартире. Навряд ли, покупатель, зная о таком обстоятельстве, приобрел бы такое «проблемное» жилье. Это тот случай, когда он может требовать отмены всех взятых на себя обязательств.
Расторжение договора до госрегистрации
Будет намного проще отменить договор по продаже квартиры до проведения государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае квартира будет считаться владением продавца, который будет потребовать расторжения сделки, но уже с меньшим риском для себя. В случае, когда покупатель или продавец потребует отмены договора купли-продажи и им удастся достигнуть обоюдного согласия, тогда им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.
Продажа квартир организациями
Отдельного внимания заслуживают сделки, где продавцом квартиры выступает организация. При выяснении, что у данной фирмы неправильно оформлены уставные документы, то такой договор также может признаться недействительным. Например, если договор зарегистрирован без одобрения учредителей или подписывает его неуполномоченное лицо, то такую сделку, наверняка аннулируют.
А если регистрация уже произведена?
Естественно, что вернуть имущество более сложно будет в том случае, когда покупатель уже вступил в права собственности на квартиру. Так как досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, прямо предусмотренных законодательством или договором. Согласно Гражданскому кодексу провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора разрешено только в период, когда договор еще не вступил в силу. Это значит, что после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, договор расторгнуть не получится. Данное правило целиком распространяется на сделки по поводу недвижимости.
В том случае, когда сделка была выполнена частично и государственная регистрация права собственности на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата квартиры. А для того, чтобы не потерять возможность вернуть все, переданное согласно договору купли - продажи, данное условие нужно, обязательно, прописывать или в первоначальном договоре, или уже в соглашении о расторжении сделки.
Стандартные ситуации
Как правило, участники по договору купли-продажи недвижимости вписывают пункт о том, что оплата будет проведена только после регистрации смены собственника недвижимости. Но это большой риск для продавца. При отказе покупателя от оплаты квартиры, получить ее назад будет возможно, но очень сложно. В такой ситуации продавец полномочен не только требовать оплату за квартиру, но и на основании ст. 395 ГК РФ он имеет право потребовать от покупателя проценты, а также сумму убытков, при их наличии. Данная статья регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
В случае, когда покупатель и не оплатил и не получил права собственности на квартиру, то здесь у продавца есть два варианта: требовать оплаты или отказаться от договора.
Досудебный порядок
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию сторон, минуя судебные инстанции. Более того, подать исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи разрешено только после того, как получен отказ от отмены договора от второго участника сделки. У другой стороны на ответ есть срок 30 дней, при условии, что в договоре не было оговорено другое время. В случае отсутствия ответа или получении отказа, нужно будет решать вопрос только через суд.
Расторжение сделки через суд
В случае, когда расторгнуть сделку по соглашению сторон не удалось, то нужно приступать к составлению искового заявления. Как показывает практика, зачастую, подавая иск, истец совершает грубейшую ошибку – требуя расторжения договора, истец полностью упускает из виду, что также нужно требовать и возврата имущества. А ведь суд может вынести решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. То есть, судьей выносится решение сугубо о прекращении действия договора купли-продажи и только. А судьба уже переданного имущества не решается. Более того, согласно Гражданскому кодексу РФ считается, что если регистрация смены права на жилье была проведена, то автоматически решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя продолжать пользоваться и распоряжаться квартирой.
В данной ситуации, чтобы не лишиться квартиры, продавец будет просто вынужден снова подавать иск в суд с требованием о возврате недвижимости. Что связано не только с потерей времени, но нервов и здоровья в целом. Поэтому, исключительно важно чтобы в иск одновременно были включены два требования:
- расторжения договора купли-продажи (с перечислением оснований для этого);
- если нарушения договора одной из сторон являются существенными, можно требовать возмещения убытков, а также морального вреда;
- возращение всего переданного имущества.
Как обезопасить себя продавцу?
Конечно, чтобы обезопасить себя бы от различного рода, необходимо в первую очередь со всей серьезностью подходить к составлению договора купли-продажи. Необходимо в договоре закрепить следующие:
- возможность расторжения сделки купли-продажи, в случае когда обеими сторонами (или одной из сторон) не выполнятся принятые на себя обязательства;
- отдельный пункт о сроке передачи денежных средств – «до» или «после» проведения процедуры регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Гарантии для покупателя недвижимости
Согласно законодательству факт передачи квартиры покупателю должен фиксироваться в таком документе, как передаточный акт или другом, который бы свидетельствовал факт передачи. Согласно закону недвижимость считается переданной после подписания передаточного акта и вручения имущества. Тем не менее, строго определенного срока для передачи недвижимости продавца покупателю не установлено.
Единственно, в Гражданском кодексе РФ присутствует лишь понятие «в разумный срок», которое определение является достаточно условным. Следовательно, срок для передачи квартиры прописать в договоре. А в случае невыполнения продавцом условия о передаче недвижимости, покупатель имеет право требовать этого от продавца в принудительном порядке.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
