Как грамотно оформить сделки купли-продажи квартир

Оформление купли-продажи квартиры – это ни что иное, как составление письменного договора, при наличии которого продавец должен передать покупателю продаваемую недвижимость, а покупатель обязан принять ее, произведя по ней оговоренную сторонами сделки оплату. Договор купли-продажи служит гарантом приобретения права собственности.

Оформление купли-продажи квартиры. Что нужно знать

Не проведя прежде предварительной сделки по приобретению недвижимости, сегодня невозможно грамотно оформить права собственности недвижимого объекта. Согласно логики, оформить сделку не имея специальных навыков практически невозможно, поэтому государство проявляя заботу о своих гражданах, направляет законодательную базу на защиту частной собственности. Чтобы избежать нежелательных казусов, необходимо обратиться к грамотному юристу, который будет сопровождать весь процесс сделки. Тем не менее, обеим сторонам сделки просто необходимо ознакомиться с основными правовыми знаниями по данному вопросу. Довольно таки актуальным является вопрос о грамотном внесении аванса или задатка (составление предварительного договора). Допустим, что вы решили продать квартиру, нашли покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой квартиры. Пришло самое время документально зафиксировать устные договоренности с покупателем. Но необходимо помнить, что помимо стоимости квартиры, нужно обратить внимание и на другие условия, такие как: стоимость имущества, которое будет переходить с квартирой, сроки по ее освобождению, процесс передачи ключей, оформление заявлений и расписок по продаваемой недвижимости и, конечно, валюта расчета.

Грамотное оформление купли-продажи квартиры, требует наличия нижеуказанного списка документов:

• Документы, устанавливающие личности сторон (паспорт);
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или дарения);
• Свидетельство на право собственности;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие о продаже недвижимого имущества всех совершеннолетних членов семьи (18-летнего возраста), также лиц, временно снятых с регистрационного учета;
• Разрешение супруги (а) покупателя на регистрацию сделки;
• Разрешение органов опеки (если имеются малолетние дети);
• Документ о составе семьи, что прописаны в продаваемой квартире;
• Справка ИФНС об отсутствии долга по имущественным пошлинам;
• Выписка с лицевого-финансового счета;
• Документы, подтверждающие погашение услуг ЖКХ;
• Договор дарения или купли-продажи;
• Квитанция об оплате госпошлины по регистрации договора.

Проверка юридической чистоплотности

• изучение истории объекта, то есть, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность;
• существование обременений (залог, запреты, аресты); выявление лиц, что могут оспаривать законность договора;
• наличие документа, подтверждающего дееспособность продавца. (Справка с психоневрологического, наркологического диспансеров).

Факторов оказывающих влияние относительно «юридической чистоты» достаточно много, поэтому здесь рассмотрим основные.

Основополагающим элементом сделки является дееспособность продавца, причем, именно, на день регистрации сделки. Если выяснится, что продавец был лишен ее решением суда, тогда сделка возможна, но при наличии разрешительного документа от органа опеки, в противном случае, сделка будет признана недействительной со дня заключения. Более того, для подтверждения вменяемости продавца, нужно попросить справку психоневрологического, а также наркологического диспансеров, доказывающую, что продавец на момент сделки, не состоит на их учете.

Выяснить, кто является собственником квартиры, имеются ли на ней залоги, аресты, находящиеся на службе в Армии, осужденные и какова ее история. Для установления факта принадлежности недвижимости продавцу, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы. Для чего достаточно обратиться в адрес Вашего регионального отделения Росреестра, где вам дадут выписку с Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Для полного ознакомления с историей недвижимости, необходимо сделать запрос о предоставлении выписки с Реестра насчет всех переходов права собственности относительно покупаемой квартиры. Данная выписка отразит всю хронологию событий относительно покупаемой недвижимости с начала ее приватизации до дня последней сделки и выявит существующие обременения (залоги или аресты).

Выяснить права других лиц. То есть, наличие нарушений процедуры регистрации ранних договоров, нарушенных прав малолетних детей во время приватизации. Также сюда входят наследники, что не смогли принять наследство; отсутствие согласия жены (мужа); незаконная перепланировка продаваемого объекта, несоблюдение приоритетного права покупки.

Сделка купли-продажи квартиры

На основании вышеизложенного по тексту мы видим, что оформление купли-продажи квартиры формирует как права, так и обязанности обеих сторон соглашения: в обязанности продавца входит передача во владение покупателя отчуждаемой недвижимости. Соответственно со статьей 556 ГК РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие его приобретателем по подписываемому сторонами передаточному акту…»; а приобретатель в свою очередь обязан совершить прием квартиры и произвести оплату, оговоренную этой сделкой.

Процедура оплаты договора:

Как правило, предлагаемая форма расчетов для сторон сделки - это расчеты с помощью банковской ячейки. Здесь подразумевается заключение трехстороннего договора, в котором участниками договора являются продавец, покупатель и банк. Данная форма расчетов предусматривает возможность покупателю недвижимости поместить в ячейку необходимую денежную сумму, которую продавец смог бы получить сразу по предоставлению в банк пакета документов, подтверждающих государственную регистрацию соглашения. И покупатель также сможет вернуть размещенные им денежные средства, если продавец не обратится в банк относительно их получения по истечении срока, оговоренного условиями сделки. Необходимо помнить о документальном подтверждении произведенных расчетов, которое будет служить, как доказательством расходов, для получения покупателем имущественного налогового вычета. (Подробно в статье 220 НК РФ). Документами, подтверждающими фактическую оплату денег в пользу продавца, являются квитанции, банковские выписки , подтверждающие перевод денег на расчетный счет продавца.

Страхование договора. Беря во внимание наличие множества факторов, приводящих иногда к расторжению сделок и признанию их недействительными, убедительно рекомендуется участникам сделки договор застраховать. Так как, в случае сложившихся непредвиденных ситуаций, стороны смогут быть уверенными относительно возврата своих средств.

• Выбрать кредитное предложение

• Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом
• Погашение ипотечного кредита
• Как вернуть 13% налог за купленную квартиру?
• Получение ипотечного кредита
• Возврат подоходного налога при покупке квартиры
• Особенности ипотечного кредита