Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке?
Смеем предположить, что для большинства заемщиков будет скорее всего неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом еще и заработать.
Общеизвестно, что недвижимое имущество, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. Что касается ипотечного кредитования, то заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и которое обязан содержать в надлежащем виде.
Продажа его третьим лицам или утрата незаконна. В противном случае выносится решение в пользу залогодержателя, то есть банка. Тем не менее, существует ряд случаев, при которых банк идет навстречу заемщику и разрешает ему продажу залоговой квартиры.
Причины, по которым хотят продать квартиру в ипотеке:
условно их можно разделить на 3 группы:
Как правило, к этой ситуации относятся молодые грамотные специалисты, быстро поднимающиеся по карьерной лестнице, которые создают семьи и заводят детей. И ранее взятая квартира в ипотеку становится уже маленькой. Большая часть таких заемщиков продает ипотечную квартиру, покупая большую по площади.
Тем более, что банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, но при условии, что доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Единственно, здесь требуется наличие первоначального взноса.
- в отсутствии дохода достаточного для погашения займа;
- возникшее желание заработать на ипотеке;
- в случае острой необходимости в приобретении более просторного жилья.
- в отсутствии дохода достаточного для погашения займа
К большому сожалению, невозможно предугадать, что случится через несколько лет. Так и нельзя застраховаться от потери стабильного финансового дохода. Но, несмотря ни на что платежи в строгом порядке необходимо совершать ежемесячно, в установленные сроки и в полном объеме.
Этим и объясняется желание побыстрей продать квартиру, чтобы рассчитаться с банком до того, как им будут применены дополнительные меры.
- возникшее желание заработать на ипотеке
В случае приобретения квартиры в строящемся доме на начальном этапе, цена ее существенно вырастает к завершению строительства, а в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.
Продать свою квартиру участники долевого строительства стараются до сдачи дома в эксплуатацию, так как переоформить договор цессии значительно проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, изначальной целью было заработать).
Порой случается так, что необходимость в строящемся жилье отпала, и заемщик принимает решение не просто о его продаже, но и с максимальной выгодой для себя. Это редкие случаи.
А в случае продажи вторичного жилья, да еще находящегося под обременением, заемщик вынужден снижать его рыночную стоимость, так как желающих связывать себя с банковским залоговым имуществом очень мало.
- в случае острой необходимости в приобретении более просторного жилья
На продажу квартиры в ипотеке необходимо согласие банка
Купленная квартира через ипотеку является имуществом должника, но для ее продажи нужно иметь согласие банка.
С одной стороны, казалось бы, что банк заинтересован в полном погашении займа и не в его интересах препятствовать продаже залоговой квартиры, тем более, когда заемщик не в состоянии выполнять долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны, разрешая продажу залоговой квартиры, банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой квартиры.
Но, в случае, когда возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. А чтобы лишить заемщика такой возможности злоупотребления, продажу ипотечной квартиры сопроводили наложением ощутимых штрафных санкций и заградительных комиссий.
Правда, они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. В ситуации, когда заемщик по объективным причинам не в состоянии регулярно платить по кредиту – не в его интересах затягивать с продажей. Безусловно, здесь разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Как можно продать квартиру в ипотеке?
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение. Заемщику необходимо найти покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением и получить от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная продажа. С покупателем банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры. После того, как покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, подтверждающую отсутствие задолженности и самостоятельно снимает обременение.
- Продажа с помощью банка. Покупатель вносит на две депозитные ячейки необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры. Снятием обременения банк занимается сам.
- Продажа долговых обязательств. Также, существует схема перекредитования для покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру в кредит.
Досрочное погашение
Надо сказать, что найти покупателя, согласного на такую схему, достаточно сложно. Так как на вторичном рынке всегда в наличии юридически чистые альтернативные предложения, то обременение квартиры не просто не привлекает, но отпугивает.
Как правило, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья, особенно, в новостройках с современной планировкой. По дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально, потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке.
После погашения ипотеки и снятия обременения, которое занимает 5 рабочих дней, продавец и покупатель квартиры в регистрационной палате и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.
Самостоятельная продажа
Нет никакого смысла скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка, также, давать информацию покупателю частями и умалчивать о деталях. В противном случае, у покупателя сложится впечатление, что его втягивают в какую-то хитроумную аферу.
На практике все достаточно просто: после осмотра квартиры и принятого решения, покупателю необходимо обратиться в банк и подтвердить свое желание выкупить залог. Составив с ним предварительный договор купли/продажи, сотрудники банка заверят его нотариально.
Затем, для погашения задолженности заемщика, покупатель вносит оставшуюся необходимую сумму в одну депозитную ячейку, а причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
Банк снимает с квартиры обременение и оформляет договор купли/продажи. Получают доступ к своим ячейкам банк и заемщик, только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.
Продажа с помощью банка
Заемщик может доверить продажу залоговой квартиры полностью банковским сотрудникам: при недостатке или отсутствии свободного времени (длительная командировка или смена места жительства), тогда снятием обременения занимается только банк и покупатель, в присутствии заемщика нет необходимости. При наличии остатка от совершенной сделки после ее регистрации, заемщик в любое время может забрать его в депозитной ячейке банка.
Продажа долговых обязательств
Находящиеся на продаже у банка залоговые квартиры, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.
Процедура оформления ипотечного займа для них, мало чем отличается от стандартной:
- покупатель в качестве потенциального заемщика должен предоставить для рассмотрения аналогичный пакет документов;
- при положительном решении осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года, за номером 102-Ф3.
По случаю нового владельца перерегистрацией обременения в Росреестре занимается сам банк. Заемщик единственно должен подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
На процедуру продажи квартиры уходит около 3 недель: 5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
