Как грамотно оформить ипотечный договор
Помните, что оформляя ипотечный кредитный договор, Вы предопределяете, причем, на долгие годы вперед состояние вашего семейного бюджета.
Большая часть населения прекрасно понимает, что ни в коем случае нельзя подписывать ни одного документа, прежде не прочитав его, тем более кредитный договор. Особое внимание следует уделить важнейшим пунктам кредитного договора: какую сумму, как, когда и за что Вы должны будете регулярно платить, как и от чего вы будете застрахованы, а также, что предусмотрено в случае форс-мажорных ситуаций.
Конечно, было бы просто идеальным, когда наши желания совпадали бы с нашими возможностями, но, к сожалению, такие возможности, далеко не у всех, поэтому большая часть граждан просто вынуждена обратиться в банк за ипотечным кредитом.
Чтобы избежать подписания кабальных условий кредитного договора, первоначально, до того, как поставить свою подпись в графе «заемщик», не взирая на самую срочную потребность в деньгах, обязательно, самым тщательным образом прочитайте кредитный договор с банком, во избежание неприятных сюрпризов после. Помните, что после подписания договора, обратной дороги у Вас не будет, как говорят, что после драки- кулаками не машут. Более того, при каком-либо форс-мажоре, будете казнить, и упрекать себя за свою собственную несерьезность и невнимательность.
Очень важно всегда помнить, что кредитный договор – это практически документ, во многом определяющий, семейный бюджет, а значит, и условия вашей жизни на долгие годы вперед. Нередко, казалось бы на первый взгляд привлекательные условия ипотеки при серьезном рассмотрении могут оказаться скрытыми, замаскированными поборами. Реальные намерения банка будут очевидными и понятными именно из кредитного договора.
Как гласит пословица, что все учатся на ошибках: только, если дураки – на своих, то умные - на чужих. Выбор варианта обучения только за Вами.
Желательно подробно ознакомиться с кредитным договором еще до начала поиска жилья для покупки и до того как понесете какие-либо расходы по запланированной сделке. В случае неясности, настораживания какого то момента в тексте договора, лучше не замыкаться на жалости к потраченному времени, а отказаться от данного варианта и продолжить поиски банка с приемлемыми, именно, для Вас условиями, тем более, что на сегодня выбор ипотечных предложений достаточно большой.
Если уж Вы согласились на подписание договора – это говорит о том, что Вас устраивают сумма, срок погашения ссуды и размер процентной ставки, которую Вы должны будете платить за предоставленный кредит.
Комиссии по ипотечному кредиту
Но не лишне напомнить, что помимо процентов по кредиту, будут и другие расходы. Самая существенная трата - это выплата единовременной комиссии за выдачу ипотечного кредита, размер которой в разных банках отличается на порядок. Более распространенный вариант – 1% от суммы кредита, правда, ограниченный верхней и нижней планкой. Например, не менее 16 тыс. рублей и не более 36 тыс. рублей. Хотя, иногда величина комиссии может составить и 5 % от суммы кредита. Как видим, разница существенная. Помимо этого, размер комиссии может быть привязан к стоимости приобретаемого жилья, а не к сумме кредита, что совсем не одно и то же, тем более, при покупке жилья с большим первоначальным взносом.
Еще один момент заслуживающий серьезного внимания - размер комиссии за выдачу кредита, который может варьироваться по вашему желанию обратно пропорционально процентной ставке по кредиту: чем больше комиссия, тем ниже будет ставка и наоборот.
Понятно, что все банки, предоставляющие ипотечный кредит, и не только берут разные комиссии, собственно, которые и составляют их прибыль. Но некоторые из комиссий серьезно увеличивают Ваши расходы на обслуживание кредита, чего Вы сразу можете и не заметить. Сюда можно отнести комиссии за ведение ссудного счета, за обслуживание кредита или для тех, кто берет кредит в иностранной валюте, комиссии за конвертацию. Первоначально, размер этих комиссий кажется небольшим и не бросается в глаза – всего то, лишь доли процента, но взимаются они ежемесячно на протяжении всего срока погашения кредита. Например, процентная ставка по кредиту равна 14% годовых, но также, в договоре указана комиссия за обслуживание счета в сумме 0,5, за которой мелким шрифтом скромно указано – «ежемесячно». А для Вас это дополнительные 6% в год, и получается, что реальная плата за кредит в этом банке, Вам обойдется на треть больше рекламируемой процентной ставки – 20% годовых.
Условия изменения ипотечного договора с банком
Читая кредитный договор, обратите внимание на условия изменения договора. Такая необходимость у заемщика может возникнуть в ходе погашения кредита по причине непредвиденных обстоятельств: замена одного созаемщика другим по причине перемен в личной жизни, реструктуризирование кредита по причине временной нетрудоспособности, потере доходов или рефинансирование кредита под более низкий процент. В данных случаях кредитным договором могут быть предусмотрены дополнительные комиссии, часто где то в районе $100. Но если в предложенном вам ипотечном договоре эта сумма гораздо выше – есть повод поискать другой банк.
Причем, банки по разному относятся к изменениям условий кредитного договора. Некоторые банки просто не дают разрешения на замену залога или заемщика. Да и при реструктуризации кредита могут быть предложены разные условия. Также, если один банк может предоставить отсрочку по выплате кредита без всяких условий, то другой потребует обязательного погашения процентов, дав согласие подождать лишь с выплатой основного долга. Есть банки, которые в случае рождения у заемщика ребенка, предоставляют достаточно продолжительные отсрочки по выплате кредита.
Еще один из важных моментов ипотечного договора – это условия досрочного погашения. Если запретить заемщику погасить долг по кредиту с опережением графика банк не может, но он может поставить условия для внесения внеплановых платежей. Большинство банков выдвигают требование заранее предупреждать банк о внесении досрочного платежа. Большинство банков устанавливают лимит платежа: от сравнительно небольшой суммы, и до очень даже приличной, не менее $2500. Поэтому, планируя досрочно гасить кредит, обратите пристальное внимание на данный пункт договора с банком.
Отметим наиболее важные пункты в кредитном договоре.
- Одним из немаловажных пунктов договора является график ваших платежей, который должен быть, обязательно, документально зафиксированным (заверен подписями/печатью), а также оформлен в виде приложения к ипотечному договору. В случае, когда сотрудник банка просто рассказывает, какую сумму в какой срок надо вносить, то через какое то время может неожиданно выясниться, что он, неправильно Вас информировал. А это значит, что Вы вносили в банк неправильную сумму и не своевременно и Вам придется уплатить штраф. А что касается ипотеки, то такая оплошность может обернуться очень серьезными последствиями.
- Еще одним, не менее важным пунктом договора является страховка. Ипотечный кредит имеет определенные правила страхования, являющиеся обязательными и для кредитора и для заемщика. Размер процентной ставки по кредиту будет зависеть от вашего согласия на добровольное страхование тех или иных рисков. Поэтому убедитесь, в том, что условия, связанные со страхованием, были четко отражены в кредитном договоре.
- Большинство заемщиков, возможно, до конца не знают своих обязанностей перед банком после получения кредита, прописанных в договоре, и носящих не только финансовый характер, то есть не ограничиваются только аккуратным погашением кредита. Заемщик, обязательно, должен будет регулярно предъявлять документ об оплате страховки, предусмотренной условиями договора. Помните, что неустойка за ненадлежащее исполнение заемщиком всех обязательств, прописанных кредитным договором, обойдется ему в кругленькую сумму.
- Как правило, за невыполнение условий договора, заключенных между банком и заемщиком предусмотрены санкции. Чтобы избежать различного рода санкций нужно обратить серьезное внимание на такие моменты: право банка устанавливать повышенную процентную ставку за просроченную задолженность, размер штрафов за просрочку платежей, пени на сумму просроченного долга, проценты на сумму начисленных штрафов.
- Пристального внимания требуют условия, при которых банк оставляет за собой право на расторжение кредитного договора, потребовать полного погашения кредита, а в противном случае – забрать у заемщика предмет залога (то есть, купленную в кредит недвижимость). Как правило, в российских банках просрочка платежей более трех раз в год расценивается как неисполнение кредитного договора. Этот момент тоже должен быть четко отражен в договоре, чтобы, даже разовая просрочка платежа не стала для банка поводом для репрессивных действий.
- Также одним из очень важных моментов, который, обязательно, должен быть отражен в кредитном договоре – это права и обязанности заемщика и кредитора в случае форс-мажорных ситуаций. В жизни любого человека могут сложиться непредвиденные обстоятельства, делающие невозможным дальнейшее погашение ипотечного кредита. Для цивилизованного разрешения возможного форс-мажора в договоре по ипотеке должны быть прописаны способы его решения.
И в заключение: если при внимательном изучении кредитного договора вас смущают и не устраивают его условия, то в идеале нужно найти другого кредитора.
Эти статьи Вам могут быть интересны:
